土地家屋調査士業務

土地登記

「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。

表示(表題)に関する登記

不動産(土地・建物)の物理的状況、例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。
 

権利に関する登記

不動産(土地・建物)に関する各種権利、例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。

このように、同じ不動産登記でも「表示に関する登記」(土地家屋調査士)と「権利に関する登記」(司法書士)では別々の資格者が取り扱います。私たち白濱事務所では特性を活かしこれらのサービスをワンストップでお客様にをご提供し、「安心」をお届け致します。

土地登記の種類

土地表題登記

土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。

土地分筆登記

土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。

土地合筆登記

土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったいくつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。

土地地目変更登記

土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符号させるためにする登記です。(農地転用許可が必要な場合があります)

土地地積更正登記

土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。(土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります)土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となり、土地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。

 

建物登記

建物表題登記とは、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きの事を言います。一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記です。


建物滅失登記とは、建物が取毀しや焼失などで存しなくなったことを原因として、法務局にある登記記録(登記用紙)を閉鎖する手続きをいいます。


既登記の建物の物理的状況又は利用形態が変化・変更があった場合、登記されている建物の表題部の登記事項に変更が生じます。この現況に合致させるの登記を建物表題変更登記といいます。

建物登記の種類

建物表題登記

建物表題登記とは、建物を新築し建物として既に存在しているのに未だその登記がされていない場合に初めて登記簿の表題部を開設する登記です。建物を新築した場合、所有者に発生する、登記の申請義務によってなされる登記です。

建物滅失登記

建物滅失登記とは、建物が焼失、取毀等により滅失した場合に、滅失したときから1カ月以内にしなくてはいけない登記です。ただし、附属建物が滅失した場合には、建物表示変更登記を申請します。

建物表題変更登記

建物を増築することによって床面積が増えたり、建物の用途を変更した時にする登記です。また、物置などの附属建物を増築した時などにもこの登記が必要です。

 

境界確定測量

「土地境界確定測量とは隣地所有者の立会い・確認や官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。


民有地とは境界確認書(筆界確認書)を交わし、公共用地とは官民境界協定書を交わすことになります。現地には、コンクリート杭や金属プレート等の永続性のある境界標を設置します。


■現況測量との違い

現況測量は、依頼地に存在する境界標や工作物(建物やブロック塀、電柱や道路等)を測量して、現況平面図を作成する測量です。境界確定測量と異なり、隣接土地所有者や市町村等との立会いは不要なので期間も短く費用も安価でご提供できます。

測量の種類

境界確定測量

土地の境界とは、人為的に区画された土地と土地の境のこと をいい、この境界を確定させるのが境界確定測量です。 一般に「土地の境界が確定している」と第3者に主張するためには、下記の要件を満たしていなければなりません。

 

  1. その土地の各境界点に永続的な境界標が埋設してあること。

  2. 隣接土地所有者などの利害関係人とその境界線を確認した書面(境界確認書)があること。

  3. 道路管理者との境界確定書があること。


要約すると境界確定測量は上記の要件を満たすために行う測量とも言えます。
注)境界確定測量は、現況測量とは違い、 隣接者との境界の立会い及び確認などの手続きが必要になります。

現況測量

現況測量とは、現在ある建物や境界標、塀、柵などの構造物の位置を図面化するための測量で、土地境界に関しては立会いなどの確認を行いません。現状を知るための測量をいいます。


現況測量は、あくまでも現在の土地の状況をそのまま反映させただけの測量であり、土地境界については調査や確認を行わないため、算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、境界確認後の「確定実測面積」とは寸法や面積が異なってくることが多く、注意が必要です。


次の場合のときはご相談ください。

  • 将来、敷地内に息子夫婦の家をたてる予定なので、おおよその面積や形を知っておきたい時。

  • 土地の一部を売却するかどうか検討中なので、概略の現況を知っておきたい時。

 

白濱秀男事務所

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相生山住宅51棟306号

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